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科技新媒体办公租赁需求逆市上扬;零售业态和品牌更新加速_房产
发布日期:2020-07-27 02:15   来源:未知   阅读: 次 

2020年7月16日,南京??自三月份正式复工以来,南京办公楼市场活跃度得到显著释放,但由于新增需求后续乏力、疫情对中小微企业的影响进一步显露,优质办公楼市场租金表现仍处于下行通道。优质零售物业市场方面,得益于客流和营业额回暖,核心区优质项目租金保持平稳。随着下半年迎来新增供应集中入市,南京优质零售物业市场将维持存量转型,增量突破的格局。

仲量联行南京、杭州、武汉总经理辛毅表示:“南京政府发布了优化营商环境新政,产业投资地图,并举办了2020南京创新周,这一系列举措将有望在中短期内吸引一批逆势增长的新兴产业,为南京办公楼以及零售市场注入新的活力。”

优质办公楼

金融和专业服务业租赁保持稳健。2020年第二季度,内资保险、基金管理、律师事务所仍继续引领租赁需求。自2019年下半年起,金融企业需求持续保持首位,保险业尤为活跃。房地产企业紧随其后,华夏幸福和首创高科均在拍地后租赁了新的办公地点。值得关注的是,得益于直播经济的迅速爆红以及相关政策快速匹配,二季度甲级办公楼中首次出现了直播平台类企业。从2020年上半年甲级办公楼的租赁成交行业来看,科技新媒体行业面积占比上升至22%,或将持续成为市场需求驱动力。而同样在疫情期间快速发展的线上教育行业,如猿辅导等在线教育机构在宁成交2万平方米,但受限于大面积需求及租金成本等多重因素,其多选址于科研办公楼。

二季度无新项目入市,新增需求疲软致使净吸纳量转负。受疫情影响,上半年南京优质办公楼市场仅有一个项目交付,新增面积4.3万平方米。尽管二季度租赁活跃度回升显著,且新增供应有限,但进入6月份后新增需求呈现疲软状态,一部分中小型尤其是贸易、财富管理类企业退租,加之部分大客户削减办公面积,致使二季度优质办公楼市场吸纳量约为负5000平方米。甲级办公楼租户相对稳定,整体空置率维稳,保持在26.2%,与一季度持平。

整体租金继续呈下降趋势,且波动幅度加剧。业主对市场的预期从一季度的观望转向积极去化空置面积,但招商租赁进度不及预期和经济不确定性造成的影响,这削弱了业主的议价能力,导致二季度整体平均租金环比下跌幅度扩大0.8个百分点,环比下降1.1%,至3.5元每平方米每天。甲级办公楼净有效租金为4.1元每平方米每天,环比下降0.8%。

优质办公楼市场展望:尽管受疫情影响,部分项目延迟交付,但2020年下半年仍将有超过60万平方米的新增供应入市。租户方表现将在短期内呈现两极分化趋势,以律师事务所为代表的专业服务业、受益于本次疫情的科技新媒体产业和新基建相关产业将维持积极扩张需求;而物流、贸易、快消类企业则需要更长的恢复周期,这将迫使其通过压缩租金成本来控制风险。受退租面积对冲影响,预计2020年全年净吸纳量约13万平方米。短期内上升的空置率将进一步拉低业主方租金预期。仲量联行南京商业地产部总监杨帆表示:“未来三年,南京办公楼市场将处于扩容提质期,年均新增供应约为60万平方米。河西板块的集中供应或将在短期内加剧周边板块乃至全市租金下行压力。租户对于租赁成本的审慎,将使核心区外溢现象更为凸显。”

优质零售物业

二季度一个项目开业,消费恢复速度领跑全省。6月18日,位于江宁的龙湾龙湖天街开业。项目开业当天极高的店铺开业率和客流量一定程度强化了南京零售物业市场信心。此外,多个存量优质项目通过政企联动、持续性活动组织以及线上线下资源整合,获得了销售客流的双双回升。从统计数据来看,5月的社会消费品零售总额同比仅下降0.4%,消费市场恢复常态,拉动累计社会零售跌幅持续收窄。但对项目而言,运营压力依然存在,核心区一项目管理运营方因高租金成本和招商难度增加,在二季度选择退市。截至2020年二季度末,南京优质零售物业市场总体量计504.1万平方米。

零售业态和品牌更新加速,美妆、运动逆市拓张。二季度,NikeKICKSLOUNGEL、NIKEBEACON、Antaplus等多家运动及其副线品牌开业或签订新面积;美妆集合店品牌调色师自2019年底进入南京后,二季度再新增两家门店。餐饮洗牌加速,中餐正餐品牌进一步调整优化布局,新开业餐饮则更偏向于标准化程度更高的火锅或单一品类特色餐饮。整体租赁需求疲软,延长了项目招商谈判周期,品牌回补速度略显滞后,核心商圈及非核心商圈空置率分别环比上涨0.6及0.4个百分点,全市空置率升至6.6%。

零售物业首层租金小幅环比下跌0.2%。二季度的租金跌幅仍维持平稳状态,尽管面临招商压力,客流及营业额的改善,让业主在短期内仍维持观望态度。但随着下半年多个新增供应入市,存量项目压力随之倍增,预计租金及免租期的调整幅度将会加大。

优质零售物业市场展望:预计下半年将迎来集中供应,不乏证大、龙湖和金地旗下优质零售项目。部分项目受制于招商及工程进度,将进一步延期开业。进入疫情下半场后,业主及品牌方都将更偏重于回归效率和盈利。零售商在推陈出新的同时将重组布局,业主方在业态重构的同时将重新审视租金预期。未来半年,南京优质零售物业市场将维持存量转型,增量突破的格局,整体市场空置率将进一步小幅上扬。

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